Tres definiciones
Tres leyes, tres efectos distintos.
- Catalana (vivienda). Personas físicas o jurídicas con más de 10 viviendas en España o 5 o más en Cataluña, además de bancos y fondos. Sirve para las obligaciones de la ley catalana de vivienda. Llei 24/2015, art. 5.9, y Llei 18/2007, art. 3.s, en la redacción de la Llei 11/2026 (DOGC 9706, 13-7-2026).
- Estatal. Más de 10 inmuebles residenciales (sin garajes ni trasteros) o más de 1.500 m². En zona tensionada catalana, 5 o más en una misma zona. Hoy hay dos (la de marzo y la de julio de 2024), y según la Generalitat no se suman entre sí. Es la que se declara en la demanda y la que obliga a aceptar la prórroga por vulnerabilidad. Desde el 8 de octubre se acredita con certificación del Registro, y cada vivienda de un edificio cuenta aunque no esté dividido (norma provisional). Ley 12/2023, art. 3.k · LEC, art. 439.6.b · LAU, art. 10.2 · Res. TER/800/2024 (DOGC núm. 9122, de 14-3-2024).
- Fiscal. Otra distinta, solo para el impuesto de transmisiones patrimoniales. El comprobador no la calcula. Codi tributari de Catalunya, art. 641.1.5.a (Llei 11/2026).
Cómo se cuenta
Las reglas del cómputo.
- Las partes se suman. Las cuotas en comunidad solo cuentan cuando, sumadas, llegan a viviendas enteras.
- Si un cotitular es gran tenedor, la vivienda entera queda sujeta a las obligaciones, aunque usted no lo sea.
- Un edificio sin división horizontal cuenta cada vivienda por separado: el propietario de una finca entera puede ser gran tenedor sin saberlo. Lo dice la ley catalana y, desde el 8 de octubre, también la estatal.
- En la ley catalana cuenta la propiedad y también el uso, el disfrute o la explotación: el usufructo cuenta.
- La fecha del contrato manda. La nueva definición no se aplica a los contratos firmados antes del 31 de julio de 2026: para esos sigue la anterior, que exigía más de 10 viviendas a las sociedades y más de 15 a las personas físicas.
Llei 24/2015, art. 5.9 ter y DT 5.ª, y Llei 18/2007, DT 13.ª (Llei 11/2026) · redacción anterior: Llei 24/2015, art. 5.9, en el texto consolidado del BOE.
Si quiere desahuciar
Qué cambia y qué no.
- La demanda se admite igual. Desde 2022 no hay que acreditar la oferta de alquiler social para demandar por impago (STC 57/2022). En 2024 el Tribunal Constitucional anuló su extensión a otras demandas y la paralización de los pleitos (STC 120/2024). En 2025 anuló el informe de vulnerabilidad y la conciliación previa que se exigían a los grandes tenedores (STC 26/2025).
- Para demandar no hace falta ofrecer alquiler social. La ley catalana todavía lo menciona para el gran tenedor que demanda por impago a un inquilino en riesgo de exclusión residencial. Pero el Tribunal Constitucional ha dicho que Cataluña no puede exigirlo como paso previo al juicio, y la multa prevista por no hacerlo queda muy en duda (SSTC 120/2024 y 25/2025).
- La suspensión ordinaria por vulnerabilidad no depende de ser gran tenedor; su duración, de ser persona física (hasta dos meses) o jurídica (hasta cuatro). La nueva del decreto de octubre sí mira cuántas viviendas tiene. Cuando no se aplica el pago por la Administración (normalmente, fuera del impago), si usted es persona física con dos viviendas o menos, la falta de ingresos del inquilino no basta para suspender. Si es persona física gran tenedora, su propia vulnerabilidad no le sirve para evitarla. En el impago, el pago por la Administración vale para cualquier propietario, salvo los fondos que compran carteras por debajo de su valor.
STC 57/2022, STC 120/2024, STC 25/2025 y STC 26/2025 · Llei 24/2015, art. 5.2, 5.4, 5.7 y 5.10 · Llei 18/2007, art. 124.2.i y 118.2 · LEC, art. 441.6.
Preguntas frecuentes
Sobre el gran tenedor.
¿Cuenta el garaje o el trastero?
Para la ley estatal, no: los excluye expresamente. La catalana habla de inmuebles de uso residencial, así que tampoco deberían contar.
¿Y una herencia sin repartir?
Mientras la herencia no se ha aceptado, según la Generalitat no computa. Aceptada y sin repartir, lo razonable es que cada heredero cuente su parte, pero la ley no lo dice expresamente: consúltelo.
Tengo tres pisos en Barcelona y tres en Tossa de Mar. ¿Sumo seis en zona tensionada?
Para la ley estatal, no. Barcelona está en la zona tensionada declarada en marzo de 2024 y Tossa en la de julio de 2024, y la Generalitat entiende que las cinco viviendas tienen que estar en la misma zona. Dentro de una misma zona sí se suman municipios distintos: tres en Barcelona y dos en Badalona hacen cinco. Es un criterio administrativo que ningún tribunal ha confirmado todavía. Para la ley catalana, en cambio, cuentan las seis: basta con tener cinco en Cataluña.
Res. TER/800/2024 y TER/2408/2024 · informe conjunto de la Dirección General de Tributos y la Agencia de la Vivienda de Cataluña, 24-3-2026.
¿Y si los pisos son de mi sociedad?
Se cuentan los de la sociedad y los de su grupo de empresas, con excepciones para promotores sociales y entidades con más del 15 % de su superficie en vivienda protegida de alquiler.
¿Necesito un «certificado de no gran tenedor»?
No existe con ese nombre. Lo que pide la ley en la demanda es una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus inmuebles (art. 439.6.b LEC).
Tengo exactamente diez viviendas en España. ¿Lo soy?
Depende de la ley: la Llei 24/2015 exige «más de diez» y la Llei 18/2007 dice «de diez». Con diez justas se es para una y no para la otra. Si está en ese caso, consúltelo.
