Qué basta
Hay muchas formas de hacerlo, y todas valen.
La ley lo llama «medio adecuado de solución de controversias» (MASC), pero no exige nada complicado. Vale cualquiera de estas formas:
- Una carta de su abogado al inquilino invitándole a negociar, con una propuesta concreta. Es lo más habitual y lo más rápido.
- Una oferta vinculante confidencial: una propuesta firme que el inquilino puede aceptar. Si elige esta forma, la hace su abogado y el inquilino tiene un mes para aceptarla.
- La mediación o la conciliación, si prefiere un tercero.
- La negociación directa entre las partes, siempre que quede prueba.
Lo único que importa es que la negociación sea sobre lo mismo que luego se pide en el juicio, y poder probar que la invitación llegó.
LO 1/2025, art. 5.1, 6.2, 10.2 y 17.4.
Si no contesta
Treinta días, y se demanda.
Si el inquilino no responde en treinta días naturales desde que recibe la invitación, el intento se da por terminado y ya se puede demandar. Tiene un año para presentar la demanda, contado desde que el inquilino recibió la invitación (o desde que la negociación terminó sin acuerdo). Y mientras tanto, la invitación interrumpe la prescripción de la deuda.
El desahucio no es una excepción a esta regla (la única excepción cercana es la de la ocupación), pero tampoco es una barrera: son treinta días que corren a la vez que el requerimiento de pago, que conviene enviar igualmente.
LO 1/2025, art. 5.2, 7.1, 7.3 y 10.4.a.
En Barcelona
Un matiz: se envían las dos cartas juntas.
El burofax de pago de toda la vida (el requerimiento que impide al inquilino parar el desahucio pagando en el último momento) sigue siendo útil, pero en Barcelona no sirve por sí solo como negociación previa. Las secciones civiles de la Audiencia Provincial acordaron el 31 de octubre de 2025 que el arrendador tiene que ofrecer además acudir a un medio de solución del conflicto. Lo mismo en el desahucio por fin de contrato: no basta con comunicar que el contrato termina.
No es más trabajo: las dos piezas van en el mismo envío. Es lo que hacemos siempre.
Acuerdo 16 de las secciones civiles de la AP de Barcelona, 31-10-2025 · LEC, art. 22.4.
Y le juega a favor
Quien rechaza negociar lo paga después.
Si el inquilino rechaza la negociación y luego se allana a la demanda, la ley entiende que obró de mala fe a efectos de costas. La invitación bien hecha no es solo un trámite: le cubre a usted.
LEC, art. 395.1 y 395.3 · art. 394.1 y 394.2.
Cómo lo hacemos
Una semana de trabajo, treinta días de espera.
Calculamos la deuda y revisamos el contrato
Rentas, actualizaciones y cantidades asimiladas, mes a mes.
Un solo envío con dos piezas
Requerimiento de pago con la deuda exacta e invitación a negociar dirigida al inquilino, con una propuesta concreta: plazo para pagar o para dejar el piso. Al fiador, su propio requerimiento.
Control de la recepción y de los treinta días
Guardamos la prueba de que llegó y le avisamos del día en que se puede demandar.
Si responde, negociamos; si no, demandamos
Si hay acuerdo de salida, lo documentamos y previmos qué pasa si no se cumple. Si no, la demanda sale con el trámite acreditado.
Preguntas frecuentes
Sobre la negociación previa.
¿Necesito un mediador?
No. La ley admite la negociación directa, también a través de su abogado, siempre que se pueda probar que la invitación llegó.
¿Y si el inquilino acepta negociar?
Se negocia, y si hay acuerdo —pago aplazado o salida con fecha—, se documenta. Si el acuerdo se incumple, se puede demandar; conviene que el propio acuerdo prevea qué pasa entonces.
¿Hace falta también en el precario?
Sí. La excepción de la ley es para quien ha sido despojado de la posesión, que es la ocupación, no el precario.
¿Y para ejecutar el decreto o la sentencia?
No. La ejecución no exige negociación previa (art. 5.3 LO 1/2025).
