Mi inquilino no paga: qué hacer y en qué orden.

Lo que conviene hacer ya, y lo que no.

1. No espere a acumular deuda

   Basta un impago para demandar el desahucio por falta de pago.

2. Reúna los papeles

   Contrato y anexos, recibos o extractos de lo cobrado y lo que falta, datos del fiador o del aval si los hay, la fianza depositada y cualquier mensaje en que el inquilino reconozca la deuda.

3. No cambie la cerradura, no corte los suministros, no entre en el piso

   Solo el juzgado puede devolverle la posesión, y hacerlo por su cuenta puede ser un delito de coacciones.

4. No firme un aplazamiento sin revisarlo

   Un acuerdo de pago mal redactado puede dejar sin efecto el requerimiento que ya había hecho.

LAU, art. 27.2.a · LEC, art. 250.1.1.º · Código Penal, art. 172.1.

Cinco pasos, con los plazos que marca la ley.

1. Reclamación del pago por burofax

   Burofax con acuse de recibo y certificación del texto, con la deuda exacta. Si llega al inquilino al menos treinta días antes de presentar la demanda y cuando se presenta no ha pagado, ya no podrá «enervar», es decir, parar el desahucio pagando todo lo debido dentro del juicio. Y si después se limita a aceptar la demanda, tendrá que pagar igualmente los gastos del juicio. Hay una excepción nueva: si el inquilino es vulnerable, la Administración tiene que pagar por él o darle otra vivienda, aunque usted le haya requerido.

2. Invitación a negociar

   Es un paso sencillo: basta que su abogado invite al inquilino a negociar y pueda probar que la recibió. Si en treinta días naturales no responde, ya se puede demandar. Hay un año para hacerlo, contado desde que el inquilino recibió la invitación. En Barcelona se envían el requerimiento y la invitación juntos, en el mismo burofax. Si hay fiador, se le requiere también: es lo que permite demandarle en el mismo juicio. Cómo se hace →

3. Demanda

   Pedimos en la misma demanda:

   • el desahucio y las rentas y cantidades debidas, sea cual sea la cantidad, y las que vayan venciendo hasta que le devuelvan el piso;
   • la condena del fiador o avalista solidario, si se le requirió antes;
   • que quede ya pedido el desalojo, para que no haga falta ningún trámite más.

   La demanda tiene que decir si el inquilino puede o no parar el desahucio pagando, si el piso es su vivienda habitual y si usted es gran tenedor; si dice que no lo es, lleva un certificado del Registro de la Propiedad con sus inmuebles.

4. Requerimiento del juzgado: diez días

   Admitida la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en diez días deje el piso, pague todo para parar el desahucio (si todavía puede) o se oponga. En ese mismo requerimiento ya constan el día y la hora del desalojo si no se opone, y los de la vista si se opone.

   • Si no hace nada, o se va sin pagar: el juzgado dicta un decreto que termina el desahucio, pone a cargo del inquilino los gastos del juicio e incluye las rentas hasta la entrega. Si sigue en el piso, el desalojo se hace en la fecha fijada; si se ha ido, ya no hace falta, aunque usted puede pedir que se mantenga para dejar constancia de cómo está el piso.
   • Si paga todo para parar el desahucio: el proceso termina y paga él los gastos del juicio, salvo que el impago fuera culpa del arrendador. Solo puede hacerlo una vez, y no si hubo el requerimiento del paso 1.
   • Si se opone: solo puede alegar que ha pagado o que todavía puede parar el desahucio pagando, aparte del trámite de vulnerabilidad. Hay una vista y la sentencia se dicta en cinco días. Si pierde y no recurre, el desalojo se hace en la fecha ya fijada, antes de treinta días desde la vista. Si recurre, se pide al juzgado que ejecute la sentencia de forma provisional mientras se resuelve el recurso.

5. Desalojo y entrega de llaves

   Un funcionario del juzgado acude al piso y le entrega la posesión, con auxilio de la policía si hace falta; nosotros coordinamos procurador y cerrajero. Si hay desperfectos, se hacen constar en el acta y se puede pedir que se retengan bienes del inquilino para responder de ellos.

Fuentes: LEC, arts. 22.4-5, 395.1, 437.3 y 437.4.3.ª, 438.5-6, 439.3 y 439.6, 441.5-7, 444.1, 447.1, 549.3 y 703 · LO 1/2025, arts. 5, 7.3 y 10 · LEC, art. 22.6 (RDL 29/2026, art. 5.Dos, y DT 2.ª). Textos vigentes a 7-10-2026.

Reclamar las rentas y al fiador.

• En el mismo juicio y sin límite de cantidad. Las rentas y las cantidades asimiladas —suministros o gastos que el contrato ponga a cargo del inquilino— se reclaman junto al desahucio, cualquiera que sea el importe.
• Y las que venzan después. El decreto o la sentencia incluyen las rentas que se devenguen hasta que le devuelvan el piso.
• El fiador es su mejor garantía de cobro. Si el contrato tiene fiador o avalista solidario, se le requiere de pago antes de demandar y se le demanda en el mismo juicio.
• Cobrar depende del inquilino. Si no paga, se ejecuta el decreto o la sentencia contra sus bienes o su nómina, dentro de los límites de lo embargable. No le prometemos que vaya a cobrar: le decimos si merece la pena intentarlo.
• Si prefiere recuperar el piso cuanto antes, puede ofrecer en la demanda perdonar toda o parte de la deuda a cambio de que se vaya en un plazo de al menos quince días.

LEC, arts. 437.3 y 437.4.3.ª, 438.5 y 447.2 · LO 1/2025, art. 5.3.

Se ha ido y le debe dinero.

Si el inquilino ya ha dejado el piso y le ha devuelto las llaves, no hace falta desahucio: se reclama solo la deuda (rentas, suministros o daños).

• Si la deuda consta en documentos, se puede reclamar por un procedimiento rápido, el monitorio. Si el inquilino se opone, se decide en un juicio verbal, sea cual sea la cantidad.
• Si se demanda directamente, también es juicio verbal, sea cual sea la cantidad.
• En el monitorio no hace falta abogado para pedirlo; por eso, por regla general, si lo lleva uno, sus honorarios no se cobran al inquilino. Un auto de la Audiencia de Barcelona de 2026 ha exigido la invitación previa a negociar también antes del monitorio.
• En Cataluña, las rentas se pueden reclamar durante tres años; después prescriben.
• La fianza: si tarda más de un mes desde la entrega de llaves en devolver lo que corresponda, tendrá que sumarle intereses.

LEC, arts. 812, 814.2, 818.3, 250.1.1.º y 32.5 · CCCat, art. 121-21.a · LAU, art. 36.4 · AAP Barcelona (secc. 4.ª) 32/2026, de 29-1-2026, ECLI:ES:APB:2026:157A.

Si el inquilino se opone, recurre o pide abogado de oficio.

• Oposición: solo puede alegar que ha pagado o que todavía puede parar el desahucio pagando, aparte del trámite de vulnerabilidad. Hay vista, prueba de pagos y sentencia en cinco días.
• Justicia gratuita: debe pedirla en los tres días siguientes al requerimiento. Puede retrasar el calendario; los motivos de oposición siguen siendo los mismos.
• Apelación: el inquilino no puede apelar si no acredita estar al corriente de las rentas, y el recurso se declara desierto si deja de pagar mientras se tramita.

LEC, arts. 444.1, 447.1, 438.5 y 449.

Presupuesto cerrado, por fases y por escrito.

En la primera consulta, que es gratuita, vemos su contrato y la deuda, y le damos por escrito lo que costará cada fase: la previa (requerimientos y negociación) y la judicial hasta el desalojo. Si el inquilino se opone, recurre o hay que ejecutar la deuda, cada cosa tiene su presupuesto, dicho desde el principio.

Aparte van el procurador, obligatorio en el juzgado, del que le damos su presupuesto antes de empezar; los burofaxes; el certificado del Registro; y, solo si el propietario es una sociedad, la tasa judicial de 150 €. Plazos y gastos →

Sobre el impago del alquiler.