Decretos de vivienda de octubre de 2026: qué cambia si alquila un piso.

Dos decretos, dos fechas.

• Real Decreto-ley 29/2026: se aplica desde el 8 de octubre de 2026. Provisional: pendiente de la votación del Congreso. Trata del inquilino que no paga, de los contratos que vencen, de la renta, del gran tenedor y del alquiler de temporada.
• Real Decreto-ley 28/2026: se aplica desde el 15 de noviembre de 2026. Provisional: pendiente de la votación del Congreso. Alarga los contratos y obliga a indemnizar al inquilino si usted no renueva.

Los dos son provisionales. La Diputación Permanente del Congreso, que actúa mientras no hay Cortes, tiene que votar si los mantiene o los anula. Si anula uno, deja de aplicarse desde que la anulación se publica en el BOE; si anula el de noviembre antes del día 15, ese no llega a aplicarse. Ya pasó con los decretos del 29 de septiembre, que el Congreso anuló el 2 de octubre.

Si el inquilino es vulnerable, paga la Administración o le da otra vivienda.

Desde el 8 de octubre, si usted demanda por impago y se demuestra que el inquilino es económicamente vulnerable, el juicio se para dos meses. Puede serlo, por ejemplo, quien tiene ingresos bajos frente a lo que paga de alquiler. En ese tiempo la Administración tiene que darle otra vivienda adecuada o pagarle a usted lo que reclama, las rentas vencidas hasta entonces y los gastos del juicio.

• Si la Administración paga, el juicio termina y el contrato sigue: usted cobra, pero el inquilino se queda.
• Si no paga ni le da otra vivienda, la Administración pasa a deberle a usted la deuda y las rentas, en lugar del inquilino. El inquilino no sale y el contrato sigue hasta su fecha de fin, mientras siga siendo vulnerable.
• También en los desahucios que ya están en marcha, si el inquilino todavía no ha salido del piso.
• Aunque usted ya le haya reclamado el pago antes de demandar, esto se aplica igual.

Qué significa para usted. Con un inquilino vulnerable, puede que usted cobre de la Administración, pero no que recupere el piso. El decreto no concreta cómo se demuestra la vulnerabilidad. Demande con la deuda documentada mes a mes: es lo que la Administración tendrá que pagarle.

Si quien vive en el piso es vulnerable, recuperarlo puede tardar hasta tres años.

Esto vale sobre todo cuando el desahucio no es por impago: porque el contrato ha terminado o porque quien vive en el piso no tiene contrato. Si el ocupante es vulnerable y no tiene otra vivienda, el juez para el proceso hasta que la Administración le ofrezca una. Revisa la situación cada año y la levanta, como mucho, a los tres. Esta posibilidad de parar el proceso existe hasta el 31 de diciembre de 2030. La vulnerabilidad se demuestra con un informe de los servicios sociales o por los ingresos y la situación del hogar del ocupante.

• Mientras tanto, la Administración le compensa si usted es particular, o una sociedad de alquiler asequible o social. Le paga, como máximo, la renta que deje de cobrar, los suministros impagados y los gastos del juicio. La deuda del ocupante sigue existiendo.
• Si usted también está en una situación difícil y el juez considera que pesa más que la del ocupante, no para el proceso. Esto no vale si usted es una sociedad o un gran tenedor (quien tiene muchas viviendas: se explica más abajo).
• Si usted es particular y tiene dos viviendas o menos, cuando el contrato ha terminado, que el ocupante no tenga ingresos no basta para parar el proceso. (Si el desahucio es por impago, vale lo explicado en el apartado «Si el inquilino no paga».)

Qué significa para usted. Si su contrato termina y quien vive en el piso es vulnerable y no tiene adónde ir, recuperarlo puede retrasarse hasta tres años. Si usted es particular, la Administración le compensa mientras tanto, como máximo, la renta.

Si su inquilino quiere quedarse, hasta dos años más.

Desde el 8 de octubre, el inquilino de vivienda habitual puede pedir hasta dos años más, año a año y en las mismas condiciones. Puede pedirlos en dos momentos:

• cuando su contrato cumple los cinco años (siete si usted es una sociedad), si eso ocurre antes del 31 de diciembre de 2028 y el contrato ya estaba en marcha el 8 de octubre;
• cuando termina la prórroga automática de tres años, o la que sigue después sin contrato nuevo, sea cuando sea.

Tiene que estar al corriente de pago y no haberse retrasado ningún mes en los ocho anteriores.

• Usted solo puede negarse si acuerdan otra cosa, como un contrato nuevo, o si necesita el piso para vivir en él.
• Si necesita el piso, tiene que ser particular y avisarle con dos meses de antelación. El piso tiene que ser para usted, sus padres o sus hijos, o para su cónyuge tras una separación, un divorcio o una nulidad con sentencia firme. Vale aunque el contrato no lo prevea, si la necesidad es real y puede demostrarla.
• Tampoco se aplica si renuevan el contrato o firman otro con una renta al menos un 5 % más baja.
• En Barcelona y los demás municipios declarados zona tensionada (por sus precios de alquiler) ya existía una prórroga de hasta tres años, que se aplica antes que esta.
• Desde el 15 de noviembre, esta prórroga deja paso a la del otro decreto, que se explica a continuación, cuando esa se aplique.

Desde el 15 de noviembre: contratos de cinco en cinco años, e indemnización si no renueva.

El segundo decreto cambia lo que pasa cuando termina un contrato de vivienda habitual.

• El contrato se alarga cinco años más cuando se cumplen los primeros cinco. Si usted es una sociedad, se alarga siete años cuando se cumplen los primeros siete. Y así sucesivamente. Para evitarlo, usted tiene que avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos. En Barcelona y las demás zonas tensionadas, aunque usted avise, el inquilino puede pedir hasta tres años más; si los pide, la indemnización se paga al final.
• Si usted no renueva, tiene que indemnizar al inquilino con la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades, o una por cada año que haya vivido en el piso. Cada mensualidad se calcula con el precio más alto que da para esa vivienda el sistema estatal de precios de referencia del alquiler, que no es el IRAV del apartado de la renta. Si ese precio no existe, se calcula con la renta que paga. Se paga al devolver la vivienda.
• No hay que indemnizar en estos casos, si los explica por escrito al avisar:
  • usted es particular y necesita el piso para usted o un familiar cercano (padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos), o para su cónyuge tras una separación, un divorcio o una nulidad con sentencia firme. Si no lo ocupa en tres meses, tendrá que indemnizar;
  • el inquilino no ha vivido en el piso más de seis de los últimos doce meses, sin un motivo justificado, salvo que siga viviendo en él su familia;
  • el inquilino tiene otra vivienda adecuada en el mismo municipio, propia o con derecho a usarla, y puede ir a vivir a ella;
  • el inquilino podía pedir una prórroga que usted está obligado a aceptar (en Barcelona, la de hasta tres años) y no la pide;
  • firman un contrato nuevo;
  • usted le ofrece un contrato nuevo de cinco años (siete si es una sociedad), con la renta que permite la ley, y el inquilino lo rechaza. La oferta tiene que hacerse dentro del plazo de aviso y de forma que quede constancia.
• Si vende el piso, la indemnización la paga el comprador.
• Contratos que ya están en marcha. Estas reglas valen para los contratos que terminan después del 15 de noviembre. Si el suyo ya está en la prórroga automática de tres años (la que se aplica cuando nadie avisa), esa prórroga termina con las reglas de antes. Las nuevas se aplican después. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para que termine el contrato, basta avisar con cuatro. Los avisos válidos enviados antes del 7 de octubre, el día en que se publicó el decreto, siguen valiendo y no obligan a indemnizar.

Qué significa para usted. Si su contrato termina después del 15 de noviembre, un aviso de que no renueva enviado desde el 7 de octubre ya no le libra de indemnizar. Revise las fechas con nosotros antes de enviarlo: qué prórroga le toca depende de cuándo empezó su contrato y de dónde está el piso.

Si el contrato no lo dice, la renta no sube.

• Si el contrato no prevé que la renta se actualice cada año, no se actualiza. Si lo prevé pero no dice con qué índice, se aplica el índice oficial de actualización de alquileres (el IRAV). Y diga lo que diga el contrato, la subida anual nunca puede pasar del IRAV. A qué contratos ya firmados afecta, lo miramos con el suyo.
• Hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta ya está por encima del precio que marca el sistema estatal de precios de referencia del alquiler, no puede subir. Si no lo está, sube lo que pacten de nuevo y, sin nuevo acuerdo, como mucho un 2 %.

Los umbrales no cambian; cambia cómo se cuentan.

Según la ley estatal, sigue siendo gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles de vivienda o más de 1.500 m² construidos de vivienda. En las zonas tensionadas de Cataluña basta con cinco o más dentro de la zona. La ley catalana cuenta de otra manera para algunas obligaciones. Lo nuevo es cómo se cuenta. Se demuestra con un certificado del Registro de la Propiedad. Y cada vivienda de un edificio cuenta por separado, aunque en el Registro todo el edificio figure como una sola finca. Quien tiene un edificio entero puede ser gran tenedor sin saberlo.

Compruebe si lo es →

Lo que cambia en el contrato.

• Alquiler de temporada. El contrato tiene que decir por qué el inquilino necesita la vivienda solo durante un tiempo, y usted tiene que poder demostrarlo. Si no lo dice, se considera alquiler de vivienda habitual desde el principio, con todas sus reglas. Pasa lo mismo si dura más de doce meses sin ese motivo o si se firman más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino para la misma vivienda. Los de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen como estaban hasta que terminen, sin prórroga.
• Seguro de impago y garantías. No puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago. En los contratos de hasta cinco años (siete si usted es sociedad), lo que pida además de la fianza no puede pasar de dos mensualidades; en los de temporada, de una.
• Gastos. No puede cobrar al inquilino los impuestos de la vivienda (el IBI, por ejemplo), aunque lo diga el contrato, salvo los que la ley pone a cargo de él. Tampoco los gastos de gestionar y firmar el contrato.
• Reparaciones. Si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedirle por escrito que los repare, con un presupuesto. Si usted no contesta en quince días o se niega sin motivo, puede hacer la obra y descontarla del alquiler.
• Al terminar. Al devolver la vivienda, usted y el inquilino firman un documento sobre su estado. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se entiende que se devolvió en buen estado.

Si se mantienen o se anulan.

• Si se convalidan, siguen aplicándose. La Diputación Permanente puede además tramitarlos como proyectos de ley, y entonces pueden cambiar.
• Si se derogan, dejan de aplicarse desde que la derogación se publica en el BOE, como pasó con los decretos del 29 de septiembre.

Actualizaremos esta página cuando se vote. Si tiene un desahucio en marcha o un contrato que vence, en la primera consulta le decimos cómo le afecta en cada caso.

Sobre los decretos de octubre.

Dónde lo dice la ley.

• Qué se ha aprobado: arts. 78.2 y 86.2 CE · Reglamento del Congreso, arts. 57 y 151 · RDL 29/2026, DF 11.ª · RDL 28/2026, DF 2.ª.
• Si el inquilino no paga: LEC, art. 22.6 (RDL 29/2026, art. 5.Dos, y DT 2.ª) · LEC, art. 441.5-6.
• Si el contrato termina y no se va: RDL 29/2026, art. 2 y DT 2.ª · LEC, art. 441.7.
• Prórroga de hasta dos años: RDL 29/2026, DF 5.ª · LAU, arts. 9.3 y 10.
• Contratos desde el 15 de noviembre: RDL 28/2026, artículo único (LAU, art. 10), DA 1.ª y DT única.
• La renta: LAU, art. 18.1 (RDL 29/2026, art. 3.Once) y DF 6.ª.
• Gran tenedor: Ley 12/2023, art. 3.k (RDL 29/2026, art. 4.Uno).
• Temporada y otras reglas: LAU, arts. 7.2, 9 bis, 20, 21.5, 36.5 y 36.7 y DT 8.ª (RDL 29/2026, art. 3).
• Si se mantienen o se anulan: art. 86.2 CE · Reglamento del Congreso, art. 151.