Primero
¿Ha terminado de verdad?
Cinco años como mínimo
En los contratos de vivienda firmados desde el 6 de marzo de 2019, el inquilino puede quedarse al menos cinco años, o siete si usted es una sociedad.
Después, se renueva solo si nadie avisa
Al llegar a esa fecha, si nadie dice nada, el contrato sigue hasta tres años más, y solo el inquilino puede irse antes. Para evitarlo, usted tiene que avisar con al menos cuatro meses de antelación (seis para los contratos que venzan después del 15 de noviembre, con las reglas de paso que explicamos aquí). El inquilino, con dos.
Avise de forma que quede prueba
Un burofax con acuse de recibo y certificación del texto. Si el aviso llega tarde, o no puede probar que llegó, el contrato sigue hasta tres años más.
En zona tensionada, puede pedir más
En zona tensionada, como Barcelona ciudad, el inquilino puede pedir hasta tres años más al acabar, salvo excepciones.
- Si usted es gran tenedor y el inquilino acredita con un informe de los servicios sociales que es vulnerable, tiene que aceptarle una prórroga de hasta un año.
- Si su contrato es anterior al 6 de marzo de 2019, la duración mínima y los avisos son otros. Lo miramos con el contrato delante. Desde el 8 de octubre (norma provisional), también estos contratos pueden recibir la prórroga de zona tensionada y la de vulnerabilidad.
Desde el 8 de octubre · norma provisional- Hasta dos años más. El inquilino que lleve ocho meses al corriente de pago puede pedirlos, en las mismas condiciones.
- Cuándo. Si los cinco o siete años mínimos acaban antes de 2029, o cuando acaba la prórroga automática o un contrato ya vencido que ha seguido sin firmar otro.
- Usted tiene que aceptarlos, salvo que acuerden otra cosa o firmen un contrato nuevo, o que sea un particular y necesite el piso para usted o para un familiar de primer grado. En ese caso, avise con dos meses de antelación, aunque no lo pusiera en el contrato.
- No se aplica si renuevan con una renta al menos un 5 % más baja. En zona tensionada va primero la prórroga de tres años.
- Desde el 15 de noviembre, si no se deroga antes, el contrato de vivienda habitual que cumpla cinco años (siete si usted es una sociedad) se renovará solo por otro periodo igual, salvo que avise con seis meses de antelación.
- Si no lo renueva, tendrá que indemnizar al inquilino con al menos doce mensualidades, salvo excepciones, por ejemplo si es un particular y necesita el piso para usted o para un familiar cercano (padres, hijos, abuelos, nietos o hermanos).
El decreto 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026, pero es provisional. La Diputación Permanente del Congreso tiene que votar, en un plazo de treinta días hábiles, si lo mantiene (lo «convalida») o lo anula (lo «deroga»). Si lo anula, deja de aplicarse desde que la anulación se publica en el BOE. Qué cambia →
Necesidad del propietario
Si necesita el piso para usted o su familia.
Si usted es un particular y el contrato lo dice expresamente, puede recuperar el piso pasado el primer año para vivir en él usted, sus hijos o sus padres (también adoptivos), o su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
- Avise con dos meses de antelación y diga el motivo. Pasado ese plazo, el inquilino tiene que dejar el piso, salvo que acuerden otra cosa.
- Si en tres meses nadie pasa a vivir en él, el inquilino puede elegir entre volver, con un contrato de hasta cinco años más, o que usted le indemnice.
- Sin esa cláusula en el contrato, esta vía no existe y hay que esperar al final del plazo. La excepción provisional del 8 de octubre, arriba, no exige la cláusula.
Si no se va
Ha terminado y no se va: el camino.
No cambie la cerradura ni corte el agua o la luz
Aunque el contrato haya terminado, solo el juzgado puede devolverle el piso. Hacerlo por su cuenta puede ser un delito de coacciones.
Invitación a negociar
Antes de demandar hay que invitar al inquilino a negociar, también aquí. En Barcelona, la carta que le comunica el fin del contrato no sirve por sí sola: hay que invitarle expresamente. Si en treinta días no contesta, ya se puede demandar. Cómo se hace →
Demanda de desahucio por fin de contrato
Es un juicio propio, distinto del de impago. En la misma demanda se pueden reclamar las rentas que deba, sea cual sea la cantidad. Y puede ofrecer perdonarle toda o parte de la deuda a cambio de que se vaya en el plazo que usted diga, de al menos quince días.
Contestación, vista y sentencia
El inquilino contesta por escrito en diez días. Después hay vista si hace falta, y sentencia. Si gana usted, el juzgado fija la fecha en que tiene que dejar el piso.
Ojo con seguir cobrando. Si después de la fecha de fin el inquilino sigue en el piso y usted le cobra la renta sin oponerse, puede entenderse que el contrato se ha renovado. Por eso el aviso de fin tiene que ser claro, y después conviene no aceptar pagos como si nada hubiera cambiado. Lo vemos con su caso.
Si es vulnerable
Si quien vive en el piso es vulnerable.
Si el piso es su vivienda habitual, el juzgado avisa a los servicios sociales. Si confirman que es vulnerable, el juez puede parar el proceso hasta dos meses si usted es un particular, o cuatro si es una sociedad, teniendo en cuenta también la situación de usted.
Desde el 8 de octubre (norma provisional): si quien vive en el piso es vulnerable y no tiene otro sitio, el juez para el desahucio hasta que la Administración le dé una vivienda, con revisión cada año y un máximo de tres años. Si usted es un particular, la Administración le compensa, como máximo, la renta que deje de cobrar, los suministros impagados y los gastos del juicio. Si es un particular con dos viviendas o menos, que el inquilino no tenga ingresos no basta para parar el desahucio.
Preguntas frecuentes
Sobre el fin del contrato.
Avisé tarde. ¿Qué hago?
El contrato sigue hasta tres años más, y en ese tiempo solo el inquilino puede irse antes. Salvo que necesite el piso (vea arriba) o se llegue a un acuerdo con el inquilino, hay que esperar al final de esos tres años y avisar entonces con tiempo, con burofax.
¿Necesito abogado y procurador?
Sí, en el juicio de desahucio son obligatorios los dos.
¿Cuánto tarda?
Depende sobre todo de cuánto tarde el juzgado en admitir la demanda y señalar la vista. No le damos una cifra de meses: le avisamos de cada fecha. Plazos y gastos →
¿Y si no paga y además ha terminado el contrato?
Se elige la vía que más conviene en su caso. Si hay rentas impagadas, la del impago suele ser la más rápida, porque el juzgado fija desde el principio la fecha de salida. Mi inquilino no paga →
Normas citadas
Dónde lo dice la ley.
- Duración, avisos y prórrogas: LAU, arts. 9.1 y 10.1 a 10.3 · RDL 28/2026 · RDL 29/2026, DF 5.ª.
- Necesidad del propietario: LAU, art. 9.3.
- Negociación previa: LO 1/2025, art. 5 y 10.4.a · acuerdo 16 de las secciones civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona, 31-10-2025.
- El juicio: LEC, art. 250.1.1.º, 437.3 y 437.4.3.ª y 438.1.
- Seguir cobrando tras el fin: Código Civil, art. 1566.
- Vulnerabilidad: LEC, art. 441.5-6 · RDL 29/2026, art. 2.
- Coacciones: Código Penal, art. 172.1.
Textos vigentes a 21-10-2026.
