Impago, fin de contrato o alguien que vive en su piso sin contrato: lo llevamos desde la primera carta hasta que le devuelven las llaves, con la invitación a negociar que la ley exige desde 2025.
Primera consulta gratuita · después, presupuesto cerrado por escrito, por fases, antes de empezar.
Marisa Almazor y Carlos CarrizosaSocios fundadores del despacho
Desde el 8 de octubre, si su inquilino no paga y es vulnerable, la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagarle a usted lo que le debe. Fuera de las zonas de alquiler tensionado, el inquilino que está al corriente de pago puede pedir hasta dos años más de contrato (en Barcelona ya podía pedir tres). Y, si no se deroga antes, desde el 15 de noviembre no renovar un contrato de vivienda habitual obligará, salvo excepciones, a indemnizar al inquilino. Son normas provisionales. Qué cambia y desde cuándo →
Desahucio por falta de pago. En la misma demanda se reclama lo que le debe y, si hay avalista, también a él.
El camino, paso a paso IIPrimero, comprobar si ha terminado de verdad: prórrogas, avisos y las prórrogas nuevas de octubre de 2026.
Qué hacer IIIUn familiar, una expareja, alguien a quien dejó quedarse. El piso se recupera con un juicio.
Qué hacer IVRentas, suministros, daños: se reclaman en el juzgado por la vía que corresponda a la deuda.
Cómo reclamarlo VEn los contratos firmados desde el 31 de julio de 2026, tener cinco viviendas en Cataluña puede bastar, también si es un particular.
Comprobador VILos plazos que marca la ley, lo que depende del juzgado y los gastos que conviene conocer antes de empezar.
Plazos y gastosDesde abril de 2025, antes de demandar hay que invitar al inquilino a negociar. Basta una carta de su abogado con una propuesta. Si en treinta días no contesta, se presenta la demanda. En Barcelona, la carta que reclama el pago no sirve por sí sola como invitación a negociar: se envían las dos en el mismo burofax. Cómo se hace →
La ley catalana de julio de 2026 rebajó el umbral. En los contratos firmados desde el 31 de julio de 2026, cinco viviendas en Cataluña bastan para ser gran tenedor, también si usted es un particular. Compruébelo →
En 2025 el Tribunal Constitucional anuló dos requisitos para demandar: aportar un informe sobre la vulnerabilidad del inquilino y probar un intento de conciliación ante la Administración. Lo que sigue en pie es decir en la demanda si el piso es la vivienda habitual del inquilino y si usted es gran tenedor. Si no lo es, se acompaña un certificado del Registro de la Propiedad. Desde el 8 de octubre, ese certificado es el que prueba si lo es o no, y cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque el edificio no esté dividido en pisos en el Registro.
El «escudo social» de 2020 ya no está en vigor: caducó, y el Congreso derogó sus prórrogas. Desde el 8 de octubre rige un decreto nuevo, todavía provisional. Si el inquilino que no paga es vulnerable y la Administración no le ofrece otra vivienda, tiene dos meses para pagarle a usted lo que reclama y los gastos del juicio. Mientras tanto, el juicio se para. Si no hace ninguna de las dos cosas, la deuda y las rentas pasan a ser de la Administración, y el inquilino se queda. Además, el juez puede seguir parando el proceso hasta dos meses (cuatro si usted es una sociedad), como antes. Más →
Desde el 8 de octubre, el inquilino que tiene el piso alquilado como su vivienda, no por temporada, y está al corriente de pago puede pedir hasta dos años más de contrato. Puede hacerlo cuando se acaban los cinco años mínimos (siete si usted es una sociedad), si eso ocurre antes de 2029, o cuando se acaba la prórroga automática, o el contrato ya vencido que ha seguido sin firmar otro. Usted puede negarse, por ejemplo, si es un particular y necesita el piso para usted o para un familiar de primer grado, como un padre o un hijo. En zona tensionada, como Barcelona, se aplica primero la prórroga de tres años que ya existía. Y, si no se deroga antes, desde el 15 de noviembre el contrato se renovará solo por periodos de cinco años (siete si usted es una sociedad), y no renovarlo obligará, salvo excepciones, a indemnizar al inquilino. Qué cambia →
Normas citadas, al final de la página.
La primera consulta es gratuita. Con el contrato delante le decimos qué vía le corresponde y cuánto costará cada fase, y se lo damos por escrito: sin sorpresas y sin tarifas por horas.
Aparte van los gastos que no son nuestros. El procurador, obligatorio en el juzgado: le damos su presupuesto antes de empezar. Los envíos certificados y el certificado del Registro. Y, solo si el propietario es una sociedad, la tasa judicial.
Sale con la vía que le corresponde (impago, fin de contrato o vivienda cedida sin contrato), la deuda calculada y el presupuesto cerrado.
En las 72 horas siguientes a su encargo enviamos al inquilino, por burofax, la reclamación del pago con la invitación a negociar, y al avalista si lo hay. Después controlamos los treinta días.
Si el inquilino no se opone, el juzgado cierra el caso y el piso se le devuelve en la fecha que fijó al principio.
Que el inquilino se oponga o sea vulnerable, un recurso o el embargo para cobrar la deuda: cada cosa, con su presupuesto dicho desde el principio.
La primera consulta es gratuita y sin compromiso, en Pau Claris o por videoconferencia. Salimos de ella con la vía que le corresponde, la deuda calculada y el precio por escrito.
Primera consulta gratuita y sin compromiso
Sin intermediarios: su caso lo llevan los socios, desde la primera consulta hasta el final.
Socia fundadora y directora
Abogada desde 1991, colegiada n.º 18344 del ICAB.
Litigación civil, penal y mercantil
Abogado desde 1989, colegiado n.º 16983 del ICAB. Fue diputado en el Parlamento de Cataluña (2012-2024) y portavoz en su comisión de Justicia.
La primera consulta es gratuita. En ella, con el contrato delante, le damos un presupuesto cerrado por escrito, por fases, antes de empezar. Aparte van el procurador, obligatorio en el juzgado, del que le damos su presupuesto, y los envíos certificados. Si el inquilino tiene seguro de impago o usted tiene uno con libre elección de abogado, lo miramos.
No. Aunque el piso sea suyo, mientras el inquilino viva en él solo el juzgado puede devolvérselo. Impedirle vivir en su casa puede ser un delito de coacciones, y el Código Penal lo castiga más cuando se trata de la vivienda.
Sí. En un desahucio son obligatorios los dos. La excepción que permite ir sin ellos solo sirve para los juicios que se deciden por la cantidad reclamada, cuando no pasa de 2.000 €, y el desahucio no es uno de ellos.
Los plazos que fija la ley son cortos. Treinta días para la invitación a negociar. Diez días para que el inquilino pague, se vaya o se oponga, desde que el juzgado le avisa. Si se opone, juicio en la fecha que el juzgado ya fijó, y sentencia en cinco días. Lo que la ley no fija es cuánto tarda cada juzgado en admitir la demanda y en avisar al inquilino, y eso es lo que más pesa. Por eso no le damos una cifra de meses: le avisamos de cada fecha. Si el inquilino es vulnerable, cuente con más tiempo: el juez puede parar el proceso hasta dos meses (cuatro si usted es una sociedad). Y desde el 8 de octubre hay otro plazo de hasta dos meses para que la Administración le ofrezca vivienda o le pague a usted. Si en ese plazo no hace ninguna de las dos cosas, el inquilino no sale mientras siga siendo vulnerable, y la deuda y las rentas pasan a ser de la Administración.
Si el inquilino no se opone, la ley le obliga a pagar los gastos del juicio; y si paga la deuda para parar el desahucio, también, salvo que el impago fuera culpa de usted. Otra cosa es cobrarlos: depende de que tenga sueldo o bienes que se puedan embargar. Se lo explicamos con su caso, sin prometerle que cobrará.
Sí. Con cinco o más viviendas en Cataluña puede ser gran tenedor según la ley catalana, si el contrato es del 31 de julio de 2026 o posterior. Para demandar no hace falta ofrecer alquiler social. La ley catalana todavía lo menciona, pero el Tribunal Constitucional ha dicho que Cataluña no puede exigirlo como paso previo al juicio. Compruébelo aquí.
En la primera consulta, gratuita, salimos con la vía que le corresponde, la deuda calculada, el calendario de lo que depende de nosotros y el presupuesto cerrado por escrito.
Carrizosa y Almazor, el despacho · Herencias y sucesiones · Desnonaments, en català
Textos vigentes a 20-10-2026.
Actualizado el 20 de octubre de 2026
Cambios: 28 de septiembre de 2026, primera versión, revisada con el texto vigente del BOE y del DOGC · 7 de octubre de 2026, adaptada a los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 (BOE de 7 de octubre) · 20 de octubre de 2026, revisión final, lenguaje más claro y zonas tensionadas del DOGC de 19 de octubre.